Czynsz za lokal w terminalu to zwykle procent od sprzedaży z dolnym progiem, poniżej którego opłata nie spada. We wzorze umowy opublikowanym w 2026 r. przez lotnisko w Gdańsku najemca płaci 8% przychodu netto, ale nie mniej niż czynsz bazowy zaoferowany w konkursie. Negocjować można wysokość tego minimum i szczegółowe zapisy umowy – zanim złożysz ofertę ostateczną.
Czynsz od obrotu z minimum – jak to działa
Kodeks cywilny nie narzuca sposobu liczenia czynszu – strony ustalają go w umowie. W handlu lotniskowym przyjęła się opłata zależna od sprzedaży. Avolta (dawniej Dufry) pisze w raporcie za 2025 r., że jej umowy często przewidują opłaty zmienne, które nie mogą spaść poniżej minimalnej kwoty gwarantowanej, w skrócie MAG. Grupa Lagardère wymienia trzy warianty: opłatę zmienną, stałą albo zmienną z gwarantowanym minimum. Część zmienna to zwykle procent przychodu liczony osobno dla kategorii produktów; bywa też powiązana z liczbą pasażerów i z inflacją.
Spośród przejrzanych polskich lotnisk pełny wzór umowy opublikowało tylko lotnisko w Gdańsku – przy konkursie z marca 2026 r. na biuro wypożyczalni samochodów w terminalu T2. Procent od przychodu nazywa on czynszem podstawowym, a kwotę minimalną – czynszem bazowym.
| Zapis | Wzór umowy najmu, Gdańsk, 2026 r. |
|---|---|
| Czynsz podstawowy | 8% przychodu netto z działalności w lokalu (stawka dla wypożyczalni samochodów) |
| Czynsz bazowy | kwota z oferty; obowiązuje w miesiącu, w którym procent od przychodu jest od niej niższy |
| Waloryzacja | co roku 1 stycznia o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS za poprzedni rok, jeśli jest dodatni |
| Płatność | miesięcznie z góry, 14 dni od doręczenia faktury wystawionej w KSeF |
| Media | energia według licznika; telekomunikacja i odpady na podstawie odrębnych umów |
| Kaucja | trzymiesięczny czynsz bazowy brutto, wnoszona przed zawarciem umowy |
| Okres | czas nieoznaczony, wypowiedzenie trzymiesięczne bez podania przyczyny |
Stawek procentowych dla sklepów i gastronomii nie opublikowało żadne z przejrzanych polskich lotnisk. W cytowanym konkursie kwota minimalna czynszu bazowego wynosiła 6000 zł netto miesięcznie za lokal o powierzchni 21,81 m². Opłaty marketingowej ani serwisowej ten wzór nie przewiduje. Drogę od ogłoszenia do podpisu opisuje poradnik otwarcie sklepu na lotnisku krok po kroku.
Raportowanie obrotu i kontrola lotniska
Skoro czynsz zależy od przychodu, lotnisko chce go znać. Gdański wzór przewiduje:
- zestawienie miesięczne w pliku .pdf lub .xml, składane do 10. dnia następnego miesiąca,
- udostępnienie dokumentów, w tym księgowych, w ciągu 14 dni od żądania,
- 100 zł kary umownej za każdy rozpoczęty dzień opóźnienia zestawienia.
Najpoważniejsza sankcja dotyczy zaniżania obrotu. Gdy najemca nierzetelnie przedstawia przychód albo podejmuje działania, które mają go zmniejszyć jako podstawę czynszu, lotnisko może rozwiązać umowę za jednodniowym wypowiedzeniem. Zestawienia powstają z danych o sprzedaży, a ich ewidencję opisuje poradnik kasa fiskalna w sklepie.
Zabezpieczenia i kary umowne
- Kaucja gwarancyjna. To trzymiesięczny czynsz bazowy brutto; lokal jest wydawany do 10 dni po jej wpłacie. Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa musi być nieodwołalna, bezwarunkowa, płatna na pierwsze żądanie i ważna co najmniej 3 lata.
- Ustawowe prawo zastawu. Wynajmujący ma je na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do lokalu. Zabezpiecza ono czynsz i świadczenia dodatkowe zaległe nie dłużej niż rok.
- Opóźniony zwrot lokalu. Kara umowna wynosi 300% czynszu bazowego, jaki przypadałby za czas opóźnienia.
- Ubezpieczenie. Mienie w lokalu i odpowiedzialność cywilną ubezpiecza najemca, na własny koszt, przez cały okres najmu.
- Zakaz potrącenia. Najemca nie może potrącać swoich należności z czynszem.
Granice kar wyznacza Kodeks cywilny. Karę umowną można zastrzec tylko za naruszenie zobowiązania niepieniężnego, na przykład niedotrzymanie godzin otwarcia – nie za opóźnienie w zapłacie czynszu. Należy się ona bez względu na wysokość szkody. Najemca może żądać jej zmniejszenia, gdy wykonał zobowiązanie w znacznej części albo kara jest rażąco wygórowana.
Okres umowy i wypowiedzenie
Gdański wzór to umowa na czas nieoznaczony: każda strona może ją wypowiedzieć z trzymiesięcznym terminem, bez podania przyczyny. Lotnisko może też rozwiązać umowę natychmiast, m.in. gdy najemca:
- zalega z czynszem lub opłatami za co najmniej dwa miesiące i nie zapłaci w dodatkowym miesięcznym terminie,
- stanie się niewypłacalny,
- utraci koncesję lub zezwolenie,
- podnajmie lokal bez zgody.
Inaczej działa umowa na czas oznaczony. Według Kodeksu cywilnego można ją wypowiedzieć tylko w wypadkach określonych w umowie, więc bez klauzuli wyjścia najemca jest związany do końca okresu. Umowę na czas dłuższy niż rok zawiera się na piśmie.
| Operator (raport roczny za 2025 r.) | Długość umów |
|---|---|
| SSP Group | zwykle od roku do 10 lat; średni pozostały okres kontraktów – 6 lat (2024 r.) |
| WHSmith | średnio 5 lat do końca najmu |
| Avolta | do 40 lat |
Lagardère zaznacza, że okres koncesji ustala wynajmujący, operator zwykle nie może go przedłużyć, a większość koncesji odnawia się w przetargu. Koniec okresu oznacza więc zwykle nowy przetarg.
Negocjowanie umowy najmu – co można zmienić
W gdańskim konkursie negocjacje są drugim etapem. Ich przedmiotem mogą być wysokość czynszu bazowego i szczegółowe postanowienia umowy. Czynsz w ofercie ostatecznej nie może być niższy niż we wstępnej, a jedynym kryterium oceny jest jego wysokość. Pole do rozmów to zatem przede wszystkim zapisy umowy:
- Spadek ruchu pasażerskiego. Gdański wzór nie ma takiej klauzuli. Lagardère opisuje umowy, w których gwarantowane minimum zawieszono w okresie Covid-19 i przywrócono w 2025 r., gdy ruch wrócił do określonego poziomu.
- Renegocjacja opłat. W umowach Lagardère opłaty mogą być renegocjowane w razie zmiany warunków ekonomicznych umowy lub przepisów.
- Nakłady na wykończenie. Lokal urządza najemca, na swój koszt. Po zakończeniu najmu wynajmujący – w braku odmiennej umowy – może zatrzymać ulepszenia za zapłatą ich wartości albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
- Wyłączność i godziny otwarcia. Opublikowany wzór nie zawiera klauzuli wyłączności ani godzin otwarcia. SSP zalicza jednak do ryzyk rosnące oczekiwania zarządców: wyższe opłaty, nakłady inwestycyjne i dłuższe godziny otwarcia. Tło opisuje tekst godziny otwarcia sklepów lotniskowych.
- Zmiany w działalności. Branża jest wpisana do umowy. Zmiana marki, nazwy lub oznaczenia graficznego, podnajem i cesja wymagają pisemnej zgody lotniska.
- Regulacje wewnętrzne. Umowa odsyła do regulacji lotniska, które są jej niepublikowanym załącznikiem. Poproś o nie przed podpisaniem.
Lista kontrolna przed podpisaniem
- Od jakiej podstawy liczony jest procent i ile wynosi kwota minimalna?
- Kiedy i o ile rośnie czynsz bazowy?
- Jakie opłaty dochodzą poza czynszem?
- W jakiej formie i na jak długo wnosisz kaucję?
- Kto i z jakim terminem może wypowiedzieć umowę?
- Co stanie się z nakładami po zakończeniu najmu?
- Jakie kary umowne zapisano i za co?
Jak te pozycje przekładają się na budżet, pokazuje tekst koszty prowadzenia sklepu na lotnisku. Dla terminala CPK (Port Polska) zasad najmu ani wzorów umów jeszcze nie ogłoszono – stan wiedzy zbiera tekst lotniska przyszłości i CPK.
Najczęstsze pytania
W konkursie negocjuje się po złożeniu oferty wstępnej. W regulaminie lotniska w Gdańsku przedmiotem rozmów mogą być wysokość czynszu bazowego i szczegółowe postanowienia umowy, a czynsz w ofercie ostatecznej nie może być niższy niż we wstępnej.
To czynsz liczony jako procent przychodu najemcy. Na lotniskach zwykle łączy się go z kwotą minimalną, którą płaci się także w słabszym miesiącu.
Żadne z przejrzanych polskich lotnisk nie publikuje stawek dla sklepów. W konkursie w Gdańsku z marca 2026 r. na biuro wypożyczalni samochodów (21,81 m²) kwota minimalna wynosiła 6000 zł netto miesięcznie, a czynsz od przychodu – 8%.
W gdańskim wzorze to równowartość trzymiesięcznego czynszu bazowego brutto, wnoszona przed zawarciem umowy. Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa musi być ważna co najmniej 3 lata.
Kodeks cywilny pozwala na podnajem, jeśli umowa go nie zabrania. Gdański wzór wymaga pisemnej zgody lotniska, a podnajem bez zgody jest podstawą natychmiastowego rozwiązania umowy.
Źródła
- Port Lotniczy Gdańsk – wzór umowy najmu, załącznik nr 3 do regulaminu konkursu (2026 r.)
- Port Lotniczy Gdańsk – regulamin konkursu na najem powierzchni w terminalu T2 (marzec 2026 r.)
- Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795) – art. 483–484 i 659–676
- Avolta AG – raport roczny 2025, część finansowa – opłaty zmienne i MAG
- Lagardère SA – uniwersalny dokument rejestracyjny 2025 – umowy koncesji
- SSP Group plc – raport roczny 2025 – długość kontraktów
Stan na 11 października 2026 r. Opisany wzór dotyczy jednego konkursu w Gdańsku – stawki, kary i terminy w innych postępowaniach mogą być inne, dlatego czytaj dokumenty konkretnego lotniska.