Największe pozycje w kosztach sklepu lotniskowego to towar, opłaty dla lotniska i płace. U globalnego operatora Avolta opłaty koncesyjne pochłonęły w 2025 r. 25,9% obrotu, towar 34,9%, a personel 20,2%. To średnie całej grupy, a nie stawki z polskich lotnisk – tych przejrzane porty nie publikują – ale pokazują proporcje, od których można zacząć własny rachunek.
Struktura kosztów: lotnisko, towar, personel
| Pozycja – Avolta, 2025 r. | Udział w obrocie |
|---|---|
| Koszt własny sprzedaży | 34,9% |
| Opłaty koncesyjne | 25,9% |
| Koszty personelu | 20,2% |
| Wynik CORE EBITDA | 9,7% |
U innych operatorów opłaty dla wynajmujących są tego samego rzędu: w SSP Group to ok. 21,7% przychodów, a w Lagardère Travel Retail ok. 20% (wyliczenia własne z raportów za 2025 r.). SSP pisze, że przy czynszu zmiennym powiązanym ze sprzedażą trzeba pilnować wszystkich pozostałych linii kosztów. Optymalizacja kosztów oznacza tu więc pracę nad pozostałymi pozycjami, bo opłata dla lotniska rośnie razem ze sprzedażą.
Jak zbudowany jest sam czynsz – procent od obrotu z kwotą minimalną – wyjaśnia poradnik najem powierzchni handlowej na lotnisku.
Koszty na start i źródła finansowania
Regulamin konkursu, który lotnisko w Gdańsku opublikowało w całości w marcu 2026 r., pokazuje, co trzeba opłacić przed pierwszą sprzedażą:
- wadium: 20 000 zł, w pieniądzu albo w gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej,
- kaucja: trzymiesięczny czynsz bazowy brutto, wnoszona przed zawarciem umowy,
- wykończenie lokalu: na koszt najemcy, według projektu zaakceptowanego przez lotnisko,
- ubezpieczenie mienia i odpowiedzialności cywilnej: przez cały okres najmu,
- przygotowanie oferty: lotnisko nie zwraca jego kosztów.
Finansowanie trzeba mieć wcześniej. Regulamin wymagał środków lub zdolności kredytowej na co najmniej 200 000 zł, potwierdzonych informacją z banku lub SKOK. Kasy fiskalnej nie trzeba kupować – można ją wynająć lub wziąć w leasing, o czym piszemy w poradniku kasa fiskalna w sklepie. Kolejność formalności opisuje tekst otwarcie sklepu na lotnisku krok po kroku.
Koszty stałe: czynsz, media, płace
Czynsz bazowy płaci się także w najsłabszym miesiącu. W gdańskim konkursie kwota minimalna wynosiła 6000 zł netto miesięcznie za lokal o powierzchni 21,81 m² (biuro wypożyczalni samochodów). Czynsz bazowy rośnie co roku 1 stycznia o wskaźnik inflacji GUS, jeśli jest dodatni. Energię rozlicza się według licznika, a telekomunikację i odpady – na podstawie odrębnych umów.
Dolną granicę płac wyznaczają rozporządzenia Rady Ministrów:
| Stawka | 2026 r. | Od 1 stycznia 2027 r. |
|---|---|---|
| Minimalne wynagrodzenie za pracę | 4806 zł | 4950 zł |
| Minimalna stawka godzinowa | 31,40 zł | 32,30 zł |
Pełny koszt zatrudnienia policz z księgowym.
Praca w niedziele i w nocy
Zakaz handlu w niedziele i święta nie obowiązuje w placówkach handlowych w portach lotniczych ani w strefach wolnocłowych – tak stanowi ustawa o ograniczeniu handlu. Poza lotniskiem za jego złamanie grozi grzywna od 1000 do 100 000 zł. Siedem dni sprzedaży oznacza jednak większą obsadę i dodatki z Kodeksu pracy.
| Sytuacja | Kodeks pracy |
|---|---|
| Praca w niedzielę | inny dzień wolny w ciągu 6 dni kalendarzowych przed tą niedzielą lub po niej |
| Praca w święto | dzień wolny w okresie rozliczeniowym |
| Nie da się udzielić dnia wolnego | dodatek do wynagrodzenia |
| Wolna niedziela | co najmniej raz na 4 tygodnie |
| Pora nocna | 8 godzin między 21.00 a 7.00 |
| Dodatek nocny | za każdą godzinę 20% stawki godzinowej wynikającej z minimalnego wynagrodzenia |
| Normy i odpoczynek | 8 godzin na dobę i przeciętnie 40 tygodniowo; odpoczynek tygodniowy co najmniej 35 godzin, w tym 11 godzin dobowego |
Kiedy punkty w terminalach faktycznie pracują, opisuje tekst godziny otwarcia sklepów lotniskowych.
Ruch pasażerski i sezonowość
Polskie porty lotnicze obsłużyły w 2025 r. ponad 66,1 mln pasażerów, o 11,7% więcej niż rok wcześniej (dane ULC). Najwięcej przyjęły Lotnisko Chopina w Warszawie (24,08 mln), Kraków Airport (13,24 mln), lotnisko w Gdańsku (7,38 mln) i Katowice Airport (7,29 mln). W pierwszym półroczu 2026 r. Lotnisko Chopina obsłużyło według PPL 11,86 mln osób, o ok. 7,6% więcej niż rok wcześniej.
Dla sklepu ważniejszy jest rozkład na miesiące:
| Lotnisko, 2025 r. | Najsłabszy miesiąc | Najmocniejszy miesiąc | Relacja |
|---|---|---|---|
| Polska ogółem (ULC) | styczeń – 3,88 mln | sierpień – 7,35 mln | 1,89 |
| Kraków Airport | styczeń – 0,80 mln | sierpień – 1,32 mln | 1,66 |
| Katowice Airport | luty – 0,36 mln | sierpień – 0,98 mln | 2,75 |
Relacje i udziały to wyliczenia własne z danych za 2025 r. W Katowicach czartery stanowiły 51,2% ruchu – im większy ich udział, tym głębsza sezonowość. Na Lotnisku Chopina było to ok. 1,56 mln pasażerów w lutym i 2,52 mln w sierpniu 2025 r. Dla płynności finansowej oznacza to jedno: czynsz bazowy, płace i media są podobne w lutym i w sierpniu, a sprzedaż – nie.
Jak przygotować prognozę finansową sklepu
- Weź miesięczne statystyki ruchu wybranego lotniska – publikują je m.in. Kraków Airport i Katowice Airport.
- Rozłóż planowaną sprzedaż na miesiące zgodnie z sezonowością.
- Dla każdego miesiąca porównaj procent od przychodu z czynszem bazowym – płacisz wyższą z tych kwot.
- Dodaj płace według grafiku (noce, niedziele), media, ubezpieczenie i styczniową waloryzację czynszu.
- Policz wariant pesymistyczny. WHSmith zakłada w nim spadek przychodów do 10% przy mniejszej liczbie pasażerów i zaznacza, że maleją wtedy także czynsze od obrotu.
- Zestaw wynik z wydatkami na start i z okresem umowy.
„Typowej” marży, okresu zwrotu ani wydatków pasażera w polskich terminalach nie podajemy, bo nie pokazuje ich żadne źródło pierwotne.
Przychody pozalotnicze: ile lotniska zarabiają na handlu
Według ACI World przychody pozalotnicze dały lotniskom w 2024 r. 36,7% wszystkich przychodów, a w Europie 38,1%. W tej puli koncesje handlowe to 23,1% (w Europie 26,7%), parkingi 24,1%, a gastronomia 6,3%. Na jednego pasażera lotniska uzyskały 7,57 USD przychodu pozalotniczego, wobec 8,61 USD przed pandemią. To przychód zarządcy ze wszystkich źródeł komercyjnych, a nie kwota wydana w sklepie.
Polskie Porty Lotnicze zaliczają do działalności pozalotniczej m.in. najem i dzierżawę powierzchni i piszą o niej: „Jest to działalność mniej uregulowana i często bardziej zyskowna”.
Ryzyko, płynność i kontrola finansowa
- Ryzyko czynszu minimalnego. Lagardère ostrzega, że rentowność umów może ucierpieć na dłużej, gdy ruch lub wydatki pasażerów nie wystarczają na pokrycie gwarantowanego minimum. Grupa ocenia to ryzyko jako wysokie i tworzy rezerwy na umowy rodzące straty.
- Płynność. W gdańskim wzorze czynsz płaci się z góry, w ciągu 14 dni od doręczenia faktury. Zaległość za dwa miesiące może skończyć się rozwiązaniem umowy.
- Kontrola finansowa. Do 10. dnia każdego miesiąca lotnisko dostaje zestawienie przychodu w pliku .pdf lub .xml i może zażądać dokumentów księgowych. Sprzedaż z kasy, zestawienie i księgi trzeba więc uzgadniać co miesiąc; za spóźnione zestawienie grozi 100 zł kary dziennie.
- Podatki. Dostawy towarów do wolnych obszarów celnych na lotniczym przejściu granicznym, przeznaczonych do odprzedaży podróżnym, objęte są stawką VAT 0%. Kto kupuje tam bez podatków, wyjaśnia poradnik duty free a TAX FREE.
- Ceny i marketing. WHSmith podaje, że na brytyjskich lotniskach wydatki na pasażera wzrosły w roku obrotowym 2025 o 4%. Gdański wzór umowy nie przewiduje opłaty marketingowej.
Dla terminala CPK (Port Polska), którego uruchomienie planowane jest na 2032 r., stawek ani zasad najmu jeszcze nie ogłoszono – stan wiedzy zbiera tekst lotniska przyszłości i CPK.
Najczęstsze pytania
Przejrzane polskie lotniska nie publikują stawek czynszu dla sklepów. U globalnego operatora Avolta opłaty koncesyjne stanowiły w 2025 r. 25,9% obrotu, towar 34,9%, a personel 20,2%.
Rozłóż sprzedaż na miesiące według statystyk ruchu lotniska i dla każdego miesiąca porównaj procent od obrotu z czynszem bazowym. Dodaj płace i media, a na końcu policz wariant ze spadkiem ruchu.
Na comiesięcznym uzgadnianiu sprzedaży z kasy, zestawienia przychodu wysyłanego lotnisku i ksiąg. W gdańskim wzorze umowy zestawienie składa się do 10. dnia miesiąca, a lotnisko może zażądać dokumentów księgowych.
Nie znaleźliśmy publicznych danych o rentowności sklepów na polskich lotniskach. Avolta wykazała w 2025 r. wynik CORE EBITDA równy 9,7% obrotu; ryzykiem jest czynsz minimalny płacony także przy słabym ruchu.
Tak, zakaz handlu nie obejmuje placówek handlowych w portach lotniczych. Pracownik dostaje za niedzielę inny dzień wolny i co najmniej raz na 4 tygodnie ma wolną niedzielę.
Źródła
- Avolta AG – raport roczny 2025, część finansowa
- Urząd Lotnictwa Cywilnego – analiza przewozów w polskich portach lotniczych w 2025 r.
- ACI World – przychody pozalotnicze lotnisk, dane za 2024 r.
- Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie minimalnego wynagrodzenia w 2027 r. (Dz.U. 2026 poz. 1213)
- Kodeks pracy (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1245) – art. 129, 133 i 151(7)–151(12)
- Port Lotniczy Gdańsk – regulamin konkursu na najem powierzchni w terminalu T2 (marzec 2026 r.)
Stan na 11 października 2026 r. Od 1 stycznia 2027 r. rośnie płaca minimalna, a 5 listopada 2026 r. wchodzi w życie nowelizacja Kodeksu pracy – przed ułożeniem grafiku sprawdź aktualne przepisy.